Comment trouver le terrain idéal pour construire en Polynésie ?

1. Etablir et respecter un budget

Cela peut paraître évidemment mais il est important de se fixer un budget dès le début de sa recherche de terrain. 

Si vous commencez vos recherches sans une idée précise de votre budget, le mieux est de vérifier au préalable votre capacités d’emprunt avant de commencer à faire des visites.

Cela vous permettra de connaître le montant total que vous pouvez emprunter et fixer un budget maximal pour l’achat du terrain.

En effet, si vous vous fixez des limites dans le montant à dépenser pour l’acquisition d’un terrain, vous serez sûr de ne pas entamer le budget nécessaire pour la construction de votre maison. 

Par exemple avec un budget total de 35 millions de francs pacifique (XPF), si vous décidez d’acheter un terrain de 20 millions XPF, il restera environ 15 millions pour votre maison soit environ une maison de 100m2 toute équipée. Cette taille de maison (et ce budget) peut être suffisant pour un jeune couple sans enfants. Mais surement trop petit pour une famille avec déjà 3 enfants. Il sera alors conseillé de diminuer la part du budget terrain.

Après avoir fait vos premières visites de terrain, et avec une meilleure connaissance des prix du marché, vous serez en mesure d’affiner votre budget (et vos priorités) pour l’achat du terrain et la construction de la maison.

2. La liste des 5 critères à regarder

C’est bien connu dans le domaine immobilier, on a souvent du mal à trouver le bien de ses rêves.

Par conséquent, on hésite, on reste incertain sur le fait d’acheter jusqu’au jour où .. on tombe sur ce coup de coeur ♥ qui nous fait chavirer complètement.

On finit par acheter rapidement, au prix, sans négociation, ce terrain qui nous fait du charme.

Et pourtant il n’est pas rare de regretter son achat quelques mois plus tard.

Pour ne pas risquer d’acheter trop vite en ayant peur de louper « la bonne affaire », il est important de lister ses critères d’achat pour être sûr de rien regretter. 

Cela peut arriver même au plus expérimenté d’entre nous de ne pas faire attention aux cahier des charges de la résidence, qui interdit par exemple les maisons à étage, ou à ce quartier qui se trouve être trop bruyant le week-end.

Lister vos critères vous permettra également de ne rien oublier lors de vos visites et avant de signer un compromis de vente.

Ces critères sont nombreux et surtout très subjectifs en fonction des goûts de chacun.

Si certains préféreront être près de leur travail et de la ville, d’autres privilégieront le calme des résidences en hauteur. 

On peut cependant distinguer 5 grandes familles de critères qui vous permettra d’arbitrer ce qui le plus important pour vous :

• le prix du terrain
• Sa topologie 
• Sa localisation
• l’accessibilité
• l’état technique 

Le prix du terrain

C’est sans doute le critère principal qui conditionne l’achat ou pas d’un terrain. 

Avec budget important, on pourra se permettre d’avoir un choix large et de réunir le maximum de ses autres critères.

Avec un budget limité, vous risquez de devoir faire quelques concessions sur l’ensemble des autres critères. 

En dehors du prix affiché par l’agence ou le propriétaire, Il faut faire attention aux autres caractéristiques du terrain susceptibles d’affecter le prix comme :

• le terrassement : si le terrain n’est pas plat, et bien que cela dépende du type de projet de maison, il faudra intégrer au budget total le coût d’un terrassement pour pouvoir construire.
• la viabilisation : est-ce que le terrain est bien constructible (non agricole) et viabilisé (ce qui signifie que l’eau et l’électricité soient présents) ? Acheter un terrain moins cher mais non viabilisé peut s’avérer parfois être une très mauvaise affaire.
  

Sa topologie

Ce critère regroupe l’ensemble des caractéristiques techniques du terrain comme :

• Sa taille : certaines personnes veulent des grands terrains pour les réunions de famille ou avoir de l’espace nécessaire pour jardiner.
• Plat ou en pente : les terrains plats sont plus chers et permettent de faire des maisons de plain-pied qui sont appréciés lorsqu’on vieillit. Les terrains en  pente permettent d’avoir généralement une vue plus dégagée et sont plus abordable.
• La vue : si votre budget le permet, vous privilégierez sans doute une belle vue mer avec pourquoi pas de merveilleux coucher de soleil sur Moorea.
  

Sa localisation

Beaucoup de personnes ont une idée très précise de la localisation de leur futur bien.

Mais au lieu de partir sur une commune en particulier, il est d’abord préférable de se demander en amont si on préfère :

• une maison isolé ou en résidence. Les résidences proposent généralement des terrains prêts à construire mais avec un cahier des charges (et des contraintes) tandis que les terrains hors résidence sont souvent moins chers mais parfois non viabilisés (donc au final avec des frais en plus).
• La proximité avec les commodités : être proche des différentes commodités est un vrai plus dans la vie quotidienne ! 
• La distance avec le travail est également très importante. Prendre une petite demi heure pour aller au travail tous les jours et bien plus confortable qu’une heure d’embouteillages tous les jours.
  
• le voisinage même si il est dur à évalué, il n’est pas à sous-estimé pour éviter des querelles qui finirait par rendre le quotidien un enfer !
  

Attention certains communes imposent des PLU et sont réputées pour avoir des taxes plus importantes.

L’accessibilité

Ce critère regroupe des caractéristiques qui peuvent sembler anodines mais à ne pas négliger comme : 

• La route : Est-ce que le terrain souhaité est bien desservi et la route bien entretenue ? Est-ce qu’il y’a pas trop d’embouteillages le matin pour déposer les enfants à l’école ou se rendre au travail ? Autant de questions à prendre en compte et qui risquent d’impacter et votre vie quotidienne.
• La Connectivité : Est-ce que le réseau mobile est bon ? Est-ce que la réseau fibre est disponible ? Avec le monde de demain, avoir une bonne connexion sera presque indispensable pour pouvoir travailler à distance.
  

L’état technique

Enfin l’« état technique » du terrain est un critère qui est souvent sous-estimé et pourtant, comme énoncé plus haut, qui affecte directement le budget.

Si le prix affiché du terrain est à prendre en compte, il faut également vérifier les éléments suivant :

• Est-ce que le terrain est bien viabilisé ? 
• Est-ce que le terrain est déjà borné ? 
• Quel est l’état des sols, est-ce qu’un rapport a été effectué par un cabinet technique ? Un sol trop argileux nécessitera des fondations plus profondes .. donc plus cher ! 
• Est-ce que le terrain se situe dans une zone à risque ? 

Et oui la liste des critères est déjà longue et pourtant il existe encore une multitude de choses à prendre en compte avant de se décider à acheter le terrain ou pas. 

Un conseil pour vous arriver à prioriser vos recherches ?

Listez 5 critères parmi les familles ci-dessus qui vous paraissent important et voyez si les terrains proposez sur le marché correspondent à votre budget.

Par exemple, je recherche un terrain de moins de 1000m2 plat dans une résidence calme, de Punauiaa à Papeete, avec si possible une vue sur Moorea pour un budget de 25 millions de XPF.

3. Utiliser les moyens modernes pour dénicher le bon terrain   

Ça y’ est votre sélection de critères est faites.

Maintenant il faut passer à la recherche du terrain.

Poussez les portes des agences immobilières

N’hésitez pas à pousser la porte des agences.

Elles mettent souvent des locations ou achats de maison en avant et les terrains ne sont pas toujours affichés en vitrine.

Vous pouvez également laisser vos coordonnées et demander à ce qu’on vous contacte quand un nouveau terrain sera commercialisé et correspondra à votre demande.

N’oubliez pas également de les relancer régulièrement, vous n’êtes surement pas le seul à chercher la perle rare.

Scrutez les petites annonces

Utilisez tous les médias possibles pour trouver votre terrain : journaux, site web et même les réseaux sociaux qui sont très populaires en Polynésie.

Facebook regorge de groupes où des particuliers mettent directement en vente leurs biens immobiliers. Par exemple  :

•  https://www.facebook.com/groups/terrainsetmaisons/
• https://www.facebook.com/groups/407316299381199/
• https://www.facebook.com/groups/407316299381199/
• https://www.facebook.com/Recherche-Terrain-Et-Maison-Tahiti-631642363615487/

Questionnez les professionnels de l’immobilier

Les géomètres-expert, les aménageurs lotisseurs, les constructeurs, les architectes, les notaires ou même les commerçants : tous ces professionnels ont peut-être des informations sur un terrain récemment commercialisé qui serait susceptible de vous intéresser.

Utilisez le réseau local

Les mairies des communes sont souvent informées des opérations en cours, n’hésitez pas à interroger les services communaux. 

Il est aussi intéressant de se balader de temps en temps dans les coins que vous aimez et d’être attentif aux panneaux « à vendre » qui sont affichés un peu partout. 

Utilisez google map

Pour ceux qui ne connaitraient pas ce service, il permet d’accéder à une vue satellite et de voir facilement les parcelles qui ne sont pas encore construites.

Charge à vous ensuite de poster par exemple une parcelle qui vous intéresse sur les réseaux pour essayer de retrouver le propriétaire.

Acheter un terrain avec un logement ancien

Les terrains les mieux situés sont souvent occupés depuis longtemps. Une des solutions peut être de détruire une ancienne habitation pour y construire du neuf.

Pour résumer :

Avant de partir en quête du terrain idéal il est nécessaire de se fixer un budget global pour l’achat du terrain et la construction de la maison afin de savoir si son projet est viable

Il est ensuite intéressant de lister les critères qui sont le plus importants à vos yeux : sa localisation, sa taille, plat ou en pente, en ou hors résidence, avec ou sans vue, proche de son travail ou des commodités, son accessibilité etc.

L’ensemble de ces critères vous permettront de mieux juger son prix et d’éviter de prendre une décision hâtive que vous finirez par regretter.

Maintenant que vous êtes sûr de vos priorités, place à la phase de recherche via tous les moyens à votre disposition : agences immobilières, petites annonces, réseaux professionnels ou local etc.