Comment avoir un dossier bancaire idéal pour emprunter facilement !

1. Avoir un taux d’endettement faible

Plus votre taux d’endettement est faible plus vous aurez de chance de pouvoir emprunter la somme voulue !

Le taux d’endettement correspond au ratio entre vos revenus mensuels (ce vous gagnez à la fin de chaque mois) et vos charges financières (ce que vous dépensez chaque mois).

Plus ce ratio est faible, plus votre capacité d’emprunter sera forte. 

Le taux maximum à ne pas dépasser est généralement de 33%.

Ce ratio d’un tiers est un appliqué par la plupart des banques pour la majorité des clients.

Pourquoi ?

Car au delà de 33% vos capacités à rembourser votre crédit, et donc le risque supporter par la banque que vous fassiez un défaut de paiement, est trop important.

Donc avec un taux d’endettement supérieur de 33%, il sera beaucoup plus difficile de trouver une banque qui financera votre projet de construction.

A moins que votre reste à vivre soit très important mais c’est le cas d’une minorité de personnes. 

Heureusement il est possible de faire diminuer son taux d’endettement.

La 1ère solution est de diminuer l’ensemble de ses crédits en cours.

Si par exemple votre taux d’endettement est important et que vous êtes sur la fin de remboursement de vos mensualités pour un autre crédit (un crédit auto par exemple), n’hésitez pas à solder par anticipation votre prêt pour augmenter votre capacité d’emprunt. 

Il est également possible de procéder à un rachat de crédit si vous n’avez pas l’épargne suffisante solder votre crédit. Cela vous permettra d’englober vos crédits actuels dans votre crédit immobilier et ainsi concrétiser votre projet. 

La 2ème solution est d’allonger la durée de remboursement de votre crédit souhaité (ou de baisser le montant total emprunter mais c’est généralement moins souhaitable) afin de faire baisser les mensualités et mécaniquement, vous l’aurez compris, le taux d’endettement.

Pour connaître votre niveau d’endettement et votre reste à vivre actuel, n’hésitez pas à utiliser un simulateur de taux d’endettement.

2. Possèder un reste à vivre important

Le reste à vivre, comme son nom l’indique, est la somme qui vous reste après le paiement de votre(s) mensualité(s) de crédit(s). 

Plus votre reste à vivre sera confortable, plus les banques seront favorables à vous financer.

Les établissement financiers fixent généralement le seuil à 100 000 XPF par ménage, les plus exigeantes peuvent demander un minimum de 150 000 XPF.

Si vous possédez un patrimoine important avec des rentes, ou des revenus importants, mettez le en avant auprès de la banque !

3. Amener un apport personnel

Pour pouvoir donner confiance à votre banque sur votre capacité d’épargner et décrocher votre prêt immobilier, un apport correspondant à 10% minimum de la valeur du bien est souvent demandé. 

Mais pourquoi un apport est-il souvent demandé ?

Il permet notamment de couvrir les frais de notaire (qui sont généralement de 8%) ou servir de garantie à la banque. 

Le fait même d’amener un apport dans sa demande de crédit permet également de témoigner de votre capacité à épargner (et donc dans le futur à rembourser) ce qui est un gage de crédibilité.

Un apport personnel de 20 % à 30 % constitue un levier de négociation important pour obtenir un bon taux.

Est-il absolument nécessaire ?

Heureusement NON.

Il est possible de pouvoir se faire financer sans apport, notamment lorsqu’on a un profil de jeune acheteur.

Mais plus l’apport personnel est fort, plus on a de chance d’obtenir un meilleur financement. Il permet de diminuer la durée d’emprunt  et d’avoir un coût de financement moins important.

4. Démontrer une bonne gestion de compte

Un compte bien géré est un indice de confiance clé pour la banque sur sa décision d’attribuer ou non le prêt et à quelles conditions.

Mettez-vous instant à leur place, prêteriez-vous de l’argent à quelqu’un sachant qu’il est souvent à découvert ?

La gestion de compte permet d’évaluer le risque potentiel de votre profil et cela impactera fortement les conditions d’emprunt. 

C’est pour cette raison que les banques exigent les 3 derniers relevés de compte, notamment si vous prospectez en dehors de votre banque où sont domiciliés vos revenus. 

Évidemment les relevés doivent être EXEMPLAIRES pour avoir plus de chance d’emprunter ce qui signifie : 

• Aucun découvert : Si vous n’avez pas été à découvert durant les derniers mois avant votre demande de prêt, cela montrera que vous êtes capable de gérer vos finances et d’assumer vos dépenses.
• Aucun incident de paiement pour vos autres emprunts en cours : si  vous voulez prouver au banquier que vous êtes capable d’assumer vos mensualités, il est de bonne augure que vous remboursiez dans les temps vosmensualités en cours.
• Aucune dépense superflues (vacances, achat déraisonnable) au-dessus de vos moyens. Réfléchissez bien avant d’acheter précipitamment le dernier iphone, il serait plus intéressant pour vous de reporter ces achats à une date ultérieure.

5. Jouer au client idéal

C’est peut-être la chose la plus importante mais la moins facile à maîtriser … il faut que vous présentiez votre meilleur profil pour séduire la banque. 

Une “bonne situation” professionnelle est évidemment primordiale.

Qu’est-ce qu’une bonne situation ?

Si le sacro-saint CDI rassure tous les banquiers, votre établissement bancaire regardera également votre statut (cadre ou simple agent), votre ancienneté, votre âge et votre capacité d’évolution.

Cependant, le CDI n’est pas une condition sine qua non d’octroi d’un crédit immobilier.

Vous pouvez en effet avoir choisi délibérément la patente ou l’intérim, un mode de travail qui permet parfois plus de libertés et de revenus.

Pour plus d’informations sur le sujet, découvrez l’article sur comment emprunter lorsque je n’ai pas de CDI. 

Dans le cas où vous êtes patenté par exemple, la banque vérifiera si vous exercez le même métier depuis plus de 3 ans sans interruption supérieure à un mois. La banque regardera également si votre domaine connaît une demande forte et si vous percevez des revenus éventuellement plus importants qu’en CDI.

Sachez que chaque banque à sa propre politique interne et privilégie différents types de profils. Si certaines sont plus sélectives et visent une clientèle haut de gamme avec des revenus élevés ou un patrimoine existant, d’autres n’hésitent pas à démarcher les jeunes primo-accédants qui viennent de rentrer dans la vie active et cherche à construire ou acquérir un premier bien immobilier. 

Enfin dans un contexte de forte concurrence qui règne sur le secteur bancaire, il est important de faire le tour de l’ensemble des banques pour avoir la meilleure proposition. Il est possible que vous tombiez sur « LE conseiller » qui saura comprendre le mieux votre situation et qui saura défendre votre projet pour obtenir le financement tant espéré.

Pour résumer, un bon dossier bancaire c’est avant tout :

• Un taux d’endettement faible pour pouvoir emprunter la somme voulue.
• Un reste à vivre important pour faire face aux dépenses de la vie quotidienne et aux éventuels imprévus.
• Avoir un apport personnel de minimum 10% pour montrer à votre banque votre capacité à épargner.
• Avoir une bonne gestion de compte (pas de découvert, pas d’incidents de paiement ou de dépenses superflues) pour donner confiance à votre banque
• Avoir un bon profil qui passe avant tout par une situation professionnelle stable avec des revenus réguliers.